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domingo, 24 de febrero de 2013

Consejos para alquilar tu casa

Lo primero que os debo indicar es que todos los consejos que aquí os voy a dar proceden de la experiencia. Tengo varios inmuebles en alquiler y he conseguido un método bastante bueno para optimizar el esfuerzo y el resultado. Tan sólo hay que seguir varias premisas básicas:
  • El precio debe estar bien ajustado.
  • Alquilar una casa es un negocio donde se puede ganar y perder. Aunque procuraremos que siempre se gane.
  • Debemos tener unas buenas fotos de la casa.
  • Los agentes inmobiliarios son los mejores profesionales para comercializar un inmueble.
  • Los portales inmobiliarios son la mejor fuente de interesados para tu casa.
  • Hay muchos interesados que no quieren contactar con inmobiliarias directamente.
  • Las aseguradoras son el sistema para minimizar el riesgo de impago.
  • Debemos comprobar datos laborales de los interesados para saber si pueden o no pagar.
Paso a paso:
  1. Fijar el precio: has de buscar testigos en portales inmobiliarios para ver que banda de precios manejan las casas similares a la tuya. Como consejo te diré que fijes el precio en las zonas más bajas de la banda de precio, pero siempre con un margen para poder negociar. No se muy bien por qué pero los interesados siempre quieren negociar el precio por lo que debes tenerlo en cuenta. (Ejemplo: banda de precio entre 450 € - 550 €. Debemos fijar un precio de 500 para poder negociarlo y dejarlo entre 450 €-475 €).
  2. Buscar "Agente Inmobiliario": debemos conseguir localizar uno con bastante experiencia y concienciado en que la solvencia del interesado es algo fundamental. A mi me gusta buscar aquellos agentes que han trabajado para la "Sociedad Pública de Alquiler" ya que siempre analizan a los interesados desde el punto de vista de la solvencia. Además, casi todos, ya trabajan con aseguradoras que minimizan el riesgo del alquiler. 
  3. Subir la casa a portales inmobiliarios: debemos sacar unas cuantas fotos atractivas de la casa. Los portales inmobiliarios más efectivos son: "idealista.com", "yaencontre.com", "enalquiler.com" y "pisos.com". Aunque subas el inmueble a más, que los hay, la mayoría de los interesados procederán de estos que os he indicado. Publica los anuncios que estimes oportunos pero siempre de forma que la casa quede atractiva, con buenas fotos y con las buenas características enfatizadas.
  4. Contactos de interesados: una vez que publiques los anuncios empezarás a recibir mensajes por correo electrónico y llamadas. Como regla general contesta a todos los correos y todas las llamadas de la forma más amable y correcta posible. Debes desviar los correos hacia la inmobiliaria para que sean ellos los que se ponen en contacto con ellos y realizan su tarea comercial. En las llamadas debes tu realizar una primera labor de información y les tienes que indicar que el inmueble se lo enseñará un Agente Inmobiliario que tienes contratado a tal efecto y que para él no supondrá coste alguno. Después proporcionarás al Agente Inmobiliario el nombre, teléfono y la información que hayas captado de ellos y dejarás que el agente inmobiliario realice el resto del trabajo comercial.
  5. Ingresos y Datos de solvencia: Cuando un interesado quiere cerrar trato yo os aconsejo que comprobéis dos cosas: "Ingresos" y "Datos de Solvencia", pero debemos hacerlo de forma rápida y ágil para que el interesado no pierda el interés. Para los ingresos se les debe pedir al menos las nóminas que es un documento que recoge mucha información. Debemos procurar que nuestra cuota mensual no supere el 35%-40% de la suma de los ingresos líquidos de las personas que vayan a entrar en tu casa y debemos tener en cuenta si tiene anticipos de nóminas pedidos porque desvirtúa el dato de "importe líquido a percibir". Para comprobar la solvencia, si el agente inmobiliario no tiene acceso a registros como Asnef, Experian o RAI, siempre puedes contratar los servicios de empresas como "Ibercheck".
  6. Trato cerrado: cuando ya aceptamos a un interesado el contrato lo debe preparar el agente inmobiliario pero debemos tener en cuenta, sobre todo, dos cosas: la "cláusula de domicilios y/o comunicaciones" y la "cláusula de sometimiento al arbitraje". Las comunicaciones a efectos de reclamaciones son importantísimas para agilizar un posible proceso de desahucio. Para poder comunicar de forma efectiva, además del domicilio a efectos de alquiler, el inquilino os ha de aportar un segundo domicilio. Hay empresas de confirmsing que se dedican a realizar comunicaciones oficiales mediante correos electrónicos que son también muy útiles. El arbitraje es un sistema legal rápido, ágil y barato para los desahucios. Yo suelo contratar los servicios de la empresa Arrenta. Os adjunto el enlace para que estudiéis la opción: Arrenta: deshaucio express. También podéis contratar un seguro de protección de alquileres pero el listón lo fijan tan alto que se pueden perder muchas oportunidades.
  7. Los suministros: los inquilinos deben subrogarse en los contratos de suministros pues es responsabilidad suya el pago de los mismos según el contrato de alquiler y la Ley de Arrendamientos Urbanos (a menos que se haya pactado algo distinto). Ventajas para el propietario: se desentiende de los mismos y no le salpicarán sus posibles impagos futuros. Ventajas para el inquilino: libertad en cambios de tarifas, potencia de luz contratadas, cambios de compañía suministradora, etc. Las inmobiliarias están acostumbradas a realizar un cambio de domiciliación nada más pero esta opción yo la desaconsejo rotundamente.
  8. Arreglos de desperfectos: cualquier desperfecto que el inquilino recién entrado detecte en la casa consultad al seguro su arreglo porque, la mayoría se encargará el seguro de ellos.
Este es mi sistema para alquilar y, desde luego, hasta ahora me ha funcionado de una forma excelente. 

No tengáis miedo a alquilar, no dejéis una casa vacía porque es el peor error que se puede cometer. Una casa vacía se deteriora mucho y luego cuesta mucho dinero arreglar los desperfectos que se generan. Por no hablar del gasto ingente que se nproduce mediante las tarifas mínimas de suministros, gastos de comunidad, contribución, derramas, etc.

Espero que os sirva de ayuda mi pequeño tutorial y que tengáis mucho éxito en vuestro alquileres futuros. 

Un saludo a todos.

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